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北上广深首轮集中供地盘点丨出让规则层层加码释放了什么信号?
[ 玉溪网   发布时间:2021-07-06   进入社区    来源:央广网 ]

近日,伴随武汉首批集中供地出让结束,22座试点城市第一批集中供地正式收官。据贝壳研究院统计,22座城市涉宅用地出让金总额已超万亿。

“两集中”政策下,重点城市的优质地块成为房企关注的焦点。首轮集中供地,北上广深4座一线城市普通商品住宅用地出让总面积达到了655万平方米,成交总金额超过2927亿元,整体呈现出较高的市场热度。同时,北上广深都采用了限地价、竞配建、限房价等多种方式控制溢价率,保障地产市场健康平稳运行。

四城出让109宗宅地

4月26日,广州率先拉开集中供地竞拍的序幕,成为最早开始首批集中供地出让的一线城市,而最晚开始的上海一直到6月29日才正式结束最后一场定标会。

从首轮集中供地出让商品住宅用地数量和面积来看,4座城市呈现出较大的差异。

其中,深圳首轮集中供地仅推出了6宗涉宅地块,出让面积约为36万平方米,是4座一线城市中供地量最少的。而与深圳同在大湾区的广州,则一口气挂出了48幅地块,其中6幅地块流拍,成功出让的42幅地块总土地面积约为256万平方米。

另外,北京在首批集中供地中一共出让了30宗宅地,总占地面积约为169万平方米。上海共计成交31宗涉商品住宅用地,总出让面积约为194万平方米。

从出让金额来看,北上广深首轮集中供地中商品住宅用地成交总金额超过2927亿元。其中北京首轮集中供应30宗地块成交总价约1110亿元,是一线城市中最高的;排名第二的广州则揽金约906亿元,上海31宗宅地共计收获土地出让金约774亿元,而土地供应数量最少的深圳出让总金额也最低,仅在106亿元左右,不足北京的十分之一。同时,土地溢价率除了深圳较高外,其它3座城市都控制在了10%左右,保持较低水平。

区域冷热不均

供地区域方面,北上广深不同程度上都出现了冷热不均的态势。

广州首轮集中供应的地块多分布在增城、南沙、从化等外围区域,其中增城区是供地宗数和供地面积最多的区域,共推出18宗住宅用地,中心城区供应数量较少,市场热度也呈现出明显的分化。流拍的6宗地块均位于增城、从化、白云等远郊区域,而市场热度较高的黄埔区仅供应3宗宅地,全部有超过20家企业报名,并且都因触达地价上限进入了摇号程序。

北京首轮集中供地中“城六区”地块共15宗,朝阳区以10宗地块成为供应主力,占到本轮集中供地的三分之一。朝阳、海淀、通州等区域的热门地块共有10宗触达了地价上限和补充竞价规则上限,进入到竞报高标准商品住宅建设方案阶段,而门头沟、怀柔、大兴则有4宗地底价出让。

上海推出的31宗涉宅地块中,有4宗城中村改造地块和5宗自贸区宅地以底价出让,而普陀区供应的唯一一宗宅地虽然关注度非常高,但起始价就高达99.1亿,最终仅有“卓越、京东”联合体报名,底价成交。另外20宗地块成交价均高于现场竞价环节的中止价,进入一次书面报价环节。

深圳因土地供应量较少,整体热度比较高。3宗定向出让地块迅速以底价成交,转入现场竞价环节的光明凤凰城A646-0083宗地、宝安尖岗山A122-0372宗地都很快触达限价,进入竞配建环节,而竞争最激烈的南山西丽T601-0101宅地则历经上百轮叫价,最终被龙光以总价69亿元摘得。

调控政策层层升级

“稳地价”是首轮集中供地重点释放出的政策导向,北上广深都采用了各种手段来控制溢价率。

设置地价上限是一线城市集中供地的“标配”,其中深圳在现场竞拍触达上限后即转入竞配建只租不售的人才住房面积环节,广州则转入摇号环节。

北京历来是全国楼市调控政策最严格的城市之一。此次集中供地,北京首次尝试了“一地一策”机制,现场竞拍达到限价的地块将转入竞配建公租房、国际人才社区住房面积或竞报政府持有商品住宅产权份额的阶段,若再次触达相应上限条件,将进入投报高标准商品住宅建设方案的环节。

而上海此次的出让规定可以说是全国集中供地调控政策的“标杆”,不仅对房企自有资金进行监管,还规范了“同一申请人”的概念,此前广州土拍中一宗地出现320个房企“马甲”进场,上海这一政策则从根本上杜绝了 “马甲”抢地现象。

本次上海集中供地出让采用招挂复合方式,报名人数较多的地块以有竞价招标方式出让,使用打分制确定入围者,并且设置了扣分制,房企拿地越多,扣分越多;在现场竞价环节设置了中止价和一次书面报价上限,当举牌竞价达到中止价时,交易转入一次书面报价;一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

除了对土地端进行调控外,深圳、上海和北京还对房价进行了限制。北京首次引入房屋销售价格引导机制,要求土地竞买人提交房屋售价承诺书,规定房价上限,从房价端对楼市进行整体调控,严格执行国家“房住不炒”政策。上海也引入了房价地价联动机制,在拍地前就已明确项目的预售参考价格,参与集中供地的房企需签署理性竞价承诺书。

从4月的广州,到6月的上海,集中供地出让规则越来越完善。而第二轮集中供地也已拉开大幕,目前,上海已公布部分地块信息,广州、北京预期将在7月公告第二轮集中供地信息。业内人士表示,后续的两批集中供地,北上广深以及其它热门城市的出让规则很可能将更加细化、更加严格,房企拿地需要更加理性,共同推动土地市场良性健康发展。 (央广网记者 安垚)

编辑:刘玉霞
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